La tasación de una vivienda para fines inmobiliarios

Por: Dr. Manuel Balcázar Vásquez, especialista en Derecho Inmobiliario.

Cuando hablamos del negocio inmobiliario, un elemento importantísimo a tomar en cuenta es el precio del inmueble y, este, puede resultar difícil de calcular dependiendo en qué posición nos encontramos. Cuando somos el que vende lógicamente esperamos obtener el mayor precio posible, pero esto muchas veces, si no se usan los mecanismos técnicos adecuados de tasación, podría llevarnos a poner en el mercado un inmueble con un precio exagerado que entorpecería la venta y, por ende, tendríamos un gran retraso en el movimiento económico inmobiliario.

Cuando somos quien compra un inmueble por el contrario tratamos de bajar el precio de oferta lo más posible a efectos de maximizar los recursos y conseguir la famosa fórmula de éxito “ubicación y buen precio”.

Lo cierto es que el factor tiempo es mucho más importante, el retraso de los proyectos muchas veces se debe a la demora en la adquisición de inmuebles porque se entrampan en este juego de sentirse ganador al haber vendido o comprado al mejor precio posible. Finalmente, todos buscamos el precio justo.

LA TASACIÓN

Efectivamente, a lo que debemos aspirar es a llegar a un precio justo y para eso la tasación es una herramienta extraordinaria que coloca el inmueble en un precio ideal sobre el cual las partes pueden realizar las ofertas más convenientes donde el juego de la negociación puede desenvolverse con facilidad y con la seguridad que ninguna de las partes se verá decepcionada en el futuro.



Si sumamos en este escenario a un ente financiero que sería un banco por ejemplo, es absolutamente necesario que se realice una tasación para conocer el valor real en el mercado del inmueble materia de transacción. Esto debido a que un banco jamás prestará más allá del 80% del valor comercial del inmueble porque se pone en el caso que si el deudor hipotecario no puede pagar la deuda, podrá rematar el inmueble y cobrarse los intereses, moras, costas y costos del procedimiento de remate.

Tanto para la construcción de un edificio como para la adquisición de una vivienda el valor de los inmuebles varía dependiendo si se encuentra ubicado en una zona de alta densidad o de densidad media o baja. Muchas veces varía inclusive en la misma cuadra de una calle por ubicarse más o menos cerca de un parque o una vía de comunicación importante. Hoy, por ejemplo, apreciamos un fenómeno interesante en los distritos de Surco y Barranco donde podemos encontrar el precio por metro cuadrado más caro que en el propio San Isidro.

Es decir, hoy por hoy, no es tan sencillo calcular el valor de un inmueble con fines de venta inmobiliaria, porque como mencionamos los precios varían incluso en la misma cuadra de una calle. Es por eso que no es recomendable calcular el valor en base a la clásica multiplicación del área por el valor promedio del metro cuadrado del distrito, sino que recomendamos recurrir a una tasación especializada.

Y aún con una tasación, el objetivo de la adquisición en la mayoría de los casos se realiza para la demolición y posterior construcción de edificios. Por eso es muy importante solicitar al tasador la determinación del valor del terreno y desagregado el valor de la construcción a efectos que en la negociación se puedan dirigir las partes a discutir la compra del inmueble solo en lo referido al terreno, descartando el valor de lo construido.



Entonces podemos afirmar que la tasación es muy importante para obtener el valor comercial de un inmueble, lo cual es de mucha utilidad para su compra o venta, así como para el otorgamiento de créditos, para la tributación y para los casos de expropiación inclusive.

¿CÓMO REALIZAN SU TRABAJO LOS TASADORES?

Los tasadores además de una inspección ocular del inmueble, toman en cuenta diversos factores como la ubicación y su accesibilidad, el estado de conservación del mismo, el valor del terreno y la edificación, si se trata de un inmueble rústico o urbano o ubicado en el área de expansión urbana, etc.

Del mismo modo, el tasador realizará un estudio de mercado para lo cual efectuará un muestreo en la zona para comparar precios de predios similares que ya están a la venta.

Un aspecto importantísimo que se consignará en el informe de tasación será la situación de los títulos de propiedad para determinar si requiere algún tipo de saneamiento físico o legal previo a la venta.

Aspectos complementarios no menos importantes en un informe de tasación es un plano de ubicación y fotografías del inmueble.

Es decir, un buen informe de tasación realizado por un profesional competente muchas veces es la mejor carta de presentación para ingresar un inmueble al mercado de manera exitosa.