Estafas inmobiliarias relacionadas con hipotecas

Por: Dr. Manuel Balcázar Vásquez, especialista en Derecho Inmobiliario.

Muy poca atención se ha prestado a aquellas estafas inmobiliarias que surgen en algunos casos originariamente de la constitución de hipotecas de propietarios angustiados por necesidades económicas apremiantes o en otros casos en los que se deposita la confianza en un constructor inexperto o inescrupuloso que te ofrece el negocio de tu vida, para lo cual te obliga a solicitar financiamientos en cajas o cooperativas con garantía hipotecaria por montos exagerados que luego pretenden ser usados para  financiar más de un proyecto inmobiliario, convirtiendo tu iniciativa en una verdadera pesadilla inmobiliaria.

El objetivo de los estafadores en esta modalidad de engaño es apoderarse de los inmuebles con una mínima inversión y para conseguirlo aprovechan la desesperación de propietarios que muy endeudados quieren detener remates o ganar más tiempo para pagar sus acreencias.  Pero no siempre es así, a veces te convencen de participar en algún negocio inmobiliario ofreciéndote ganancias ilusorias involucrando para ello tu patrimonio mediante la constitución de hipotecas.



Cuando se trata de la desesperación por conseguir dinero para el pago de créditos personales, el propietario es convencido para hipotecar sus inmuebles por un monto exageradamente mayor al que efectivamente recibe y en muchos casos con la obligación de devolver el préstamo en plazos cortos y con intereses usureros. Como resultado de esta operación encontraremos al endeudado ciudadano que inicialmente tenía deudas personales que no podía pagar, ahora enfrentando un proceso de ejecución de garantía hipotecaria que traerá consigo el remate de su propiedad y el posterior desalojo de la misma.

La casuística es muy diversa, como por ejemplo la situación de quienes se sobre endeudaron en el sistema financiero y que realizaban sus pagos con mucho esfuerzo y con algún atraso y se encontraron con estos pseudo salvadores que les ofrecieron pagar toda la deuda bancaria y a cambio obtener un plazo mayor y un respiro financiero para pagar un nuevo préstamo con un plazo mayor. La realidad es que efectivamente les pagaron su deuda con los bancos, pero hipotecaron sus inmuebles por montos mucho mayores y con intereses de usura que como vamos entendiendo persiguen un único fin: apoderarse de tu inmueble.

Ahora bien, no solo ciudadanos como nosotros somos víctimas de estos tipos de estafa. Inclusive las entidades bancarias resultan víctimas de este grupo de usureros que finalmente consiguen postergar remates hipotecarios transfiriendo la propiedad hipotecada a favor de empresas en liquidación, lo que traerá como consecuencia constituir juntas de acreedores que pretenderán rematar inmuebles desplazando rangos hipotecarios, anteponiéndoles otras obligaciones o pre estableciendo valores de remate que no corresponden al valor de mercado.

Lo que debemos entender es que los estafadores inmobiliarios se han sofisticado y para despojar de la propiedad a los ciudadanos, no solo utilizan la suplantación de identidad o la falsificación de documentos, ahora han encontrado en las hipotecas una fórmula legal para inflar las acreencias que respaldan los inmuebles hasta cifras exageradas que no corresponden con el valor real de mercado de los inmuebles, lo que traerá como consecuencia su inutilización económica (¿quien compraría un inmueble grabado con hipotecas millonarias?) y, finalmente, un remate donde otra mafia se encuentra esperando para comprar por el mas ínfimo valor posible. Es decir, a través de esta conducta tu propiedad puede terminar en manos de testaferros.

Estas conductas aisladas parecen inocuas jurídicamente. Por un lado tienes ciudadanos hipotecando sus inmuebles, por montos exageradamente superiores al valor del mercado, obteniendo financiamiento mucho menor al que figura en las hipotecas pero eso sí con intereses usureros. Por otro lado en la vía judicial contemplamos ejecuciones de hipotecas y remates judiciales y testaferros adquiriendo estos inmuebles. Finalmente, te encuentras con el drama social de propietarios desalojados de sus viviendas que ingenuamente fueron víctimas de un bien urdido plan que sobrepasa la capacidad de análisis que una persona tiene cuando se encuentra en un estado de necesidad económica.



Aisladamente, estas conductas no despiertan sospechas porque se desenvuelven en la legalidad, sin embargo, todo es parte un plan muy bien organizado de despojo inmobiliario. Debemos estar atentos y exigir que la fiscalía de prevención del delito inicie una investigación de esta maquinaria de engaño perpetrada en torno a las hipotecas que está causando mucho dolor a familias que resultan víctimas de usureros.

La falta de cultura de formalizar las adquisiciones inmobiliarias en el Registro de Predios es también utilizada por vendedores que aprovechando que los compradores no inscriben su adquisición, hipotecan estos inmuebles, siempre por cifras exageradas para que cuando el adquirente quiera finalmente acceder al registro se encuentre con que el inmueble está grabado y económicamente inútil para el tráfico inmobiliario hasta que sea rematado en algún momento.

Finalmente, es necesario advertir que quienes compran bienes futuros, es decir lotes de terreno en proyectos de habilitación urbana o departamentos en edificios en proyectos de edificación, que deben estar muy atentos durante todo el proceso de obtención de licencia, financiamiento de la construcción y constitución de las hipotecas que la respalden, para ir verificando una adecuada correspondencia entre los montos de las hipotecas que se inscriben en los predios con el valor real de la construcción o desarrollo del proyecto. Se aconseja esto para que al momento de la recepción del inmueble independizado no lo reciba cargado con gravámenes que respondan a préstamos impagables asumidos por el constructor antes de la independización correspondiente.

 

 

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