El subsidio “Renta Joven” y la necesidad de una mejor focalización de sus beneficiarios

Por: Dr. Manuel Balcázar Vásquez, especialista en Derecho Inmobiliario.

El 11 de abril de este año, el Congreso de la República aprobó la “Ley del Bono Renta Joven” que junto a la “Ley del Desalojo con intervención de Notario” se espera propicien el despegue del régimen de alquiler en nuestro país.

Desde su génesis este subsidio se conceptualizó con diversos alcances y denominaciones. En algún momento se le denominó Bono Mi Alquiler y se pensó que debía estar focalizado en parejas no mayores de 30 años.

El subsidio conforme se ha aprobado se denomina “Subsidio Renta Joven” y beneficiará por un periodo no mayor a 5 años a grupos de personas (mínimo dos) de entre 18 y 40 años que estén interesados en arrendar una vivienda cuyo costo no sea mayor a 1,500 soles mensuales. El monto máximo del subsidio será 500 soles. Ojo este subsidio indica la norma, será para personas de escasos recursos económicos.

Siempre en el ejemplo de una vivienda cuyo alquiler es de 1,500 soles, tenemos que el subsidio será de 500 soles. La norma establece que el 70% del subsidio será destinado al pago del alquiler mensual (350 soles) y el 30% restante será derivado a un fondo de ahorro obligatorio (150 soles) que servirá para que luego de los 5 años, que es la duración máxima del subsidio, el beneficiario conforme la cuota inicial para la adquisición de una vivienda nueva a través de otro subsidio que tenemos en el Perú denominado “Techo Propio”.

Como resultado, el arrendatario en el ejemplo propuesto pagará solo 1,150 soles mensuales y al cabo de los 5 años podría tener ahorrado 9,000 soles, con lo cual una parte importante de la cuota inicial para la adquisición de una vivienda nueva, estaría garantizada.



La norma es importante porque constituye un giro de la visión del Estado hacia un sector de personas que no pueden adquirir una vivienda por diversos motivos entre ellos la falta de cultura del ahorro para conseguir la cuota inicial. Sin embargo, es notorio que no se ha conceptualizado una adecuada focalización para este subsidio así atender a las personas de escasos recursos económicos; y sobre todo para su aplicación no se ha tomado en cuenta la situación actual de los predios puestos en el mercado para el alquiler en el Perú.

Para explicarnos, en principio debemos observar que las viviendas que tienen como costo de arrendamiento mensual alrededor de los 1500 soles se encuentran en los distritos de Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Miguel, Surco y Surquillo, es decir estamos hablando de distritos donde definitivamente no se encuentra el foco de la pobreza de la ciudad capital. Desde aquí si bien saludamos la creación de un subsidio al alquiler llamamos la atención que hay una ausencia de focalización para alcanzar a los más pobres de nuestro país.

En el Perú, el 79% de la población vive en las zonas urbanas y casi la mitad de ésta vive en barrios marginales, en la mayoría de los casos sin servicios de agua y luz; es decir, inmediatamente surge la pregunta ¿a qué ciudadanos debemos favorecer con este nuevo subsidio si queremos focalizarnos en los más necesitados? Definitivamente no será a quienes pueden alquilar en los distritos que acabamos de mencionar en el párrafo anterior.

Nos encontramos ad portas de la redacción del reglamento de la Ley del “Subsidio Renta Joven” y debemos mencionar que para el caso de Lima, el ciudadano objetivo se encuentra viviendo y alquilando en los distritos de Villa María del Triunfo, San Juan de Lurigancho, Ate, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Ventanilla, San Martín de Porres, Los Olivos etc.

En los distritos mencionados debemos buscar a los beneficiarios para la mayoría de productos creados en el marco de las políticas sociales de vivienda, porque de eso se trata la implementación de subsidios, se trata de corregir las distorsiones del sistema de libre mercado mediante subsidios que debe beneficiar a los que menos tienen. De lo contrario esta política pública solo sería en beneficio de la clase media y de constructores que iniciarán nuevos proyectos en los distritos en los que están acostumbrados a construir.

Se trata de orientar la construcción hacia distritos donde están las personas de menos recursos para que puedan vivir dignamente y es ahí donde vislumbramos un problema no advertido en la conceptualización de este subsidio: la mayor cantidad de familias que viven en los distritos periféricos al casco urbano de las ciudades, viven en habitaciones (alquiladas por 300 soles mensuales o menos) de casas que fueron formalizadas por COFOPRI (ente formalizador de la propiedad informal en el Perú), que inicialmente fueron construidas para albergar una sola familia.

Como sabemos, producto de las migraciones del campo a la ciudad producidas en nuestros países a partir de la década del 50 y debido a una ausencia de atención del Estado al problema de la vivienda suscitado, la periferia de las ciudades es tomada por grandes invasiones que años más tarde con la creación de COFOPRI (1996) es atendida mediante la titulación de sus viviendas consolidadas en los predios invadidos al Estado.

Bien, sobre estos predios formalizados, las familias encontraron una forma de asegurarse un ingreso adicional con la construcción de pisos superiores que luego serían puestos en alquiler por habitaciones, garantizándose de esta manera un nuevo negocio (como siempre dentro de la informalidad porque no siempre se suscriben contratos) que ha originado que cada vez que visitamos estas zonas podemos ver edificios de 3 y 4 pisos que no son más que pisos con habitaciones alquiladas con un solo baño compartido por piso. Una moderna versión del callejón con un solo caño de antaño.



Entonces si queremos incentivar el alquiler en el Perú debemos orientar la construcción de viviendas para alquiler en distritos donde se encuentran los que menos tienen lo cual lógicamente tomará un buen tiempo, mientras tanto debemos propiciar que quienes ponen en alquiler habitaciones sin servicios individuales básicos reformulen su propuesta y pongan en alquiler mini departamentos (deberá realizarse el acondicionamiento básico necesario) que brindarán una mayor calidad de vida a las familias que hoy viven hacinadas y que miran el Bono Renta Joven como algo inalcanzable.

Los propietarios de estos inmuebles atraídos por la posibilidad que estos mini departamentos acondicionados, puedan ser alquilados en el marco del Bono Renta Joven, asegurándose el pago del alquiler por 5 años, incrementarán rápidamente la oferta de vivienda digna en el mercado de arrendamiento en el país.

Estamos a tiempo para focalizar correctamente este nuevo subsidio y utilizarlo para dinamizar el arrendamiento en los distritos correctos.