Camilo Albán Saldarriaga (Colombia): “El leasing habitacional es el 50% de la cartera hipotecaria”

El leasing habitacional es una herramienta que se viene aplicando en Colombia desde el año 2003. Su menor tasa de interés y sus beneficios tributarios tanto para el locatario como para la entidad financiera han generado que ocupe el 50 por ciento de la cartera hipotecaria en ese país. Sobre este producto y el sector de vivienda en Colombia, conversamos con el vicepresidente de Constructores y Banca Hipotecaria del Banco Davivienda, Camilo Albán, quien fue expositor en el VI Foro Interamericano de Ciudad y  Financiamiento Habitacional organizado recientemente en Lima.

Señor Albán, ¿en qué circunstancias se crea el leasing habitacional en Colombia? A fines de los años 90 se dio una crisis hipotecaria muy grande que provocó una reestructuración total. En nuestro país existía un sistema de financiación variable para el crédito hipotecario denominado UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante), que estaba ligada a las tasas de interés. Cuando llegó un momento inflacionario, las personas que tenían créditos hipotecarios no podían pagar las cuotas y el valor del crédito era muy superior al valor de la propiedad. Por ende, aquello que vivió Estados Unidos hasta fines de 2008 ya lo habíamos vivido nosotros. A raíz de la crisis surgen productos nuevos que cambian los sistemas de financiación. Una de ellas es el crédito variable ligado ya no a tasa de interés sino a inflación.

¿Cuándo se implanta el leasing habitacional? El leasing habitacional nació con la ley 795 de 2003, que faculta a los establecimientos bancarios y compañías de financiamiento para realizar operaciones de leasing habitacional. De esta ley se derivan los decretos 777 de 2003 que establece las condiciones mínimas que deben cumplir estas operaciones y el decreto 779 de 2003 que establece el tratamiento tributario de este producto. Asimismo, de acuerdo al decreto 1787 de 2004 se indicó cuáles son las reglas que se deben tener en cuenta de la ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda) para las operaciones de leasing habitacional.

DETALLES

¿En qué consiste este leasing? El leasing es un contrato que pueden expedir las entidades financieras que están habilitadas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Es un contrato de arriendo donde la entidad financiera (dueño de la vivienda) cede el inmueble al locatario por un plazo establecido (cuotas de pago) y este puede ejercer en el futuro la opción de comprar el inmueble. Un dato del leasing es que las entidades financieras no pueden ceder o vender la cartera a otra ni canibalizarla.

¿Cuáles son las características de este contrato? El banco entrega el inmueble libre de gravámenes (impuestos, servicios públicos y administración) y se obliga en el contrato que el locatario responda esos temas mientras esté pagando el canon de arrendamiento y hasta que ejerza su opción de compra. Asimismo, el contrato debe celebrarse por escrito y se pacta en moneda legal (pesos) o UVR (Unidad de Valor Real). En el caso de los pesos es tasa fija y en el de UVR es una tasa variable que se determina diariamente de acuerdo a la inflación. Esta herramienta se creó luego de la crisis de la década del 90.

¿En qué casos se finaliza el contrato? Cuando el locatario hace ejercicio de la opción de adquisición (tiempo pactado o anticipadamente), por un acuerdo entre las partes o por el vencimiento de condiciones del contrato.

¿Cuándo puede comprarse el inmueble? Puede ser al final del periodo, abonando entre un 10 a 20 por ciento del valor total de la vivienda. O en todo caso puede anticipar los pagos y pagar la vivienda sin ninguna penalidad.

¿En cuánto tiempo podría la entidad financiera recuperar el predio si el locatario no paga las mensualidades? En el caso de incumplimiento de contrato del leasing puede tardar unos dos años, mientras que en el caso de un crédito hipotecario puede durar hasta cinco años. Pero si consideramos un arriendo convencional este podría tomar todo el tiempo que demore un juicio. Cabe mencionar que la cartera hipotecaria en Colombia es muy sana en general con un promedio de recuperación de solo 2.7 por ciento del total de créditos. Y si lo precisamos en el caso del leasing, este puede ser de 1.4 por ciento.

¿Qué otras características tiene el leasing inmobiliario? La ley indica que el plazo de amortización debe estar entre los 5 a 30 años, el primer pago mensual no debe superar el 30 por ciento de los ingresos familiares y deben considerarse los seguros contra incendios y terremotos. Asimismo, se pueden titular los contratos de leasing. En Colombia la titularización del leasing habitacional tiene una participación del 50 por ciento de la cartera hipotecaria.

El sector construcción es uno de los que más impulsa la economía en Colombia, especialmente por el desarrollo de vivienda. Se prevé que este año alcance un 14% de crecimiento debido a los programas de Gobierno. Una de las herramientas que apoya ello es el leasing habitacional.

BENEFICIOS

¿Por qué apostar por el leasing habitacional y no por el crédito hipotecario? Dado que la propiedad es de la entidad financiera, el riesgo del locatario es menor y ello permite que las tasas de leasing habitacional sean inferiores a las de crédito hipotecario. Asimismo, la ley en Colombia precisa que el porcentaje máximo de financiación de crédito hipotecario es de hasta 70 por ciento del valor de bien, pero en el caso del leasing puede llegar hasta el 100 por ciento de la financiación. Ello beneficia al tomador del crédito.

¿Existe algún beneficio tributario para el locatario? El locatario podrá deducir la parte correspondiente a los intereses o costo financiero que haya pagado durante el respectivo año de los ingresos gravables hasta el monto anual máximo. Esto es, una reducción de intereses sobre la renta que debe pagar. De la misma forma, se usan las cuentas AFC (Ahorro y Fomento a la Construcción) para el pago del canon inicial y cánones mensuales. Estos ingresos son considerados no constitutivos de renta o ganancia ocasional.

¿Qué son las cuentas AFC? Es una cuenta que existe en Colombia mediante la cual parte de los salarios de las personas que acceden a estas cuentas van dirigidos exclusivamente a la compra de vivienda o los contratos de arrendamientos de leasing habitacional. Por lo tanto, no existe deducción en la fuente para el ingreso generado a esa persona. Ese es otro beneficio que le creó la ley a los contratos de leasing habitacional.

¿Hubo algún beneficio tributario para las entidades financieras? Para todos los contratos suscritos desde el 27 de diciembre de 2002 y hasta el 27 de diciembre de 2012 se otorgaron rentas exentas durante 10 años sobre los ingresos provenientes de contratos de leasing sobre inmuebles destinados para vivienda. Estos contratos se generaron para fomentar la financiación de vivienda en Colombia porque, después de la crisis que mencioné, pasamos de tener una participación del 14 por ciento del Producto Interno Bruto a una participación del 3.5 por ciento. Apenas estamos en un proceso de recuperación de volumen de la financiación de vivienda.

 

PROYECCIONES

En el caso de Banco Davivienda ¿qué características tiene el leasing que ustedes ofrecen? Banco Davivienda da financiación para inmuebles nuevos o usados por un valor mayor a la vivienda de interés social (30 mil dólares). Se puede financiar hasta el 80 por ciento del valor de la vivienda y los contratos son en plazo de 5 a 30 años en los fijados en UVR y de 5 a 20 años en pesos. Además en el caso que se quiera adquirir el predio, se debe pagar un monto desde el 0 hasta el 30 por ciento del valor de la vivienda en el caso de pesos, y de 0 a 10 por ciento para los UVR.

¿Por qué se otorga leasing en viviendas con montos superiores al de vivienda social? Es superior a este monto porque los subsidios del Gobierno a la vivienda social son básicamente a la tasa de interés o a la compra de la vivienda. En el caso del leasing habitacional la propiedad no es de la persona sino de la empresa financiera y, por tanto, el desarrollo legal actual impide ello. Este es un tema que está por resolverse, para así profundizar el subsidio en el leasing habitacional.

¿Cómo está el mercado para vivienda en Colombia? El mercado de leasing habitacional y crédito hipotecario en Colombia considera un saldo total de 11.5 billones de dólares y se concentra principalmente en tres entidades financieras: Davivienda, Banco Colombia y Banco Continental, que tienen el 70 por ciento del negocio. En nuestro caso tenemos una participación del 27 por ciento en el tema de vivienda y el 43 por ciento de nuestra cartera va al leasing habitacional.

¿Cuánto está el metro cuadrado de vivienda en su país? Los precios de viviendas en Colombia han tenido unos aumentos razonables en términos reales y se mantiene esa valorización. Los montos son diferentes en el país y pueden ser de 2,000 dólares por metro cuadrado en Bogotá y de 800 dólares por metro cuadrado en ciudades como Cali o Barranquilla.

¿Cuáles son las proyecciones sobre el sector construcción? La construcción en Colombia ha tenido una dinámica importante en los últimos cuatro años y es el sector que más está impulsando la economía. En vivienda creció 16 por ciento el año anterior y este año es de prever que aumentará un 14 por ciento. Hay programas del gobierno que han fomentado la construcción de vivienda y eso genera empleo y un crecimiento del Producto Interno Bruto del país.

 

Más en revista Proyecta Ed. 37.