Manuel Balcázar: “La banca ya prestó a los elegibles, ahora solo le quedan los independientes...”

La Ley de Arrendamiento, próxima a ser reglamentada, es una de las iniciativas más importantes que dejará el actual Gobierno en materia de vivienda, pero que incluye muchas variantes que no han sido aclaradas, sostiene el abogado Manuel Balcázar, ex director ejecutivo del Programa Generación de Suelo Urbano del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

El especialista en temas inmobiliarios indica que la norma debe ir de la mano con la generación de suelo urbano y demanda una pronta pronunciación por parte de los bancos, pues serán fundamentales para implementar la nueva ley.

¿Cree que la nueva Ley de Arrendamiento contribuirá a que se recupere el sector Vivienda? Me parece que la norma es buena, pero no ha sido manejada de forma apropiada por el Estado. La idea de arrendamiento con opción de compra es la que podría atraer a la mayoría de gente, pero no va a generar grandes cambios. En el escenario actual, van a darse contratos de hasta tres años en los que se va a pagar un alquiler mensual, y al término del plazo las personas no van a tener la cuota inicial necesaria para pedir un crédito hipotecario, ya que no tenemos cultura de ahorro.

¿Cómo debe o debió ser? Yo le agregaría a la norma la opción de crear una cuenta, como si se tratara de una AFP, en la que el arrendatario vaya depositando mensualmente entre 100 y 200 dólares. Así se podrá tener un monto intangible ahorrado hasta que se cumpla el contrato y se ejecute la opción de compra. Con eso se tendría gran parte de la inicial, a lo que se puede sumar el Bono de Buen Pagador, y con eso ir al banco y pedir un crédito hipotecario.

En el caso del Leasing Inmobiliario, ¿cree que la iniciativa resultará atractiva? Se trata de una norma por naturaleza más cara. Algunos estudios han soltado que solo será útil para inmuebles de entre 20,000 y 40,000 dólares ya que si el precio es mayor el costo financiero resultaría más alto que un crédito inmobiliario. El problema es que no hay viviendas de ese precio en el mercado. Son inmuebles que van a tener que crearse.

Ante ello ha surgido la opción de la Capitalización Inmobiliaria... Es una salida por parte del Gobierno ante las dudas sobre la Ley de Arrendamiento. Pero la diferencia es que la capitalización inmobiliaria es un tema de depósito. Requiere que una empresa supervisada por la SBS promueva la construcción de inmuebles y los entregue a las familias, que se irán convirtiendo en dueñas de la propiedad conforme van pagando las cuotas. En este caso se debe pagar una parte por derecho de uso y otra para capitalizar el precio del inmueble. Esta propuesta está dirigida a predios más caros y está dirigida a un segmento de ingresos medios.

En ese contexto, entonces, ¿cuál es la importancia del arrendamiento de viviendas en el país? Es una alternativa saludable que se debe fomentar. Te permite vivir en zonas urbanizadas, con servicios y cercanas a tu centro de labores, evitando que tengas que recorrer grandes extensiones de territorio diariamente u obligarte a comprar terrenos en pueblos dormitorio. Ahora se están ofertando terrenos en Puente Piedra o Ancón, pero si trabajas en Chorrillos, imagina las horas que se pierden.

No es un tema de servicios básicos... La solución no se basa solo en invertir en transporte. Hay que promover el alquiler y orientarlo a los jóvenes, porque ellos van donde está el trabajo. Si encuentran un empleo en provincia y hay un mercado de arrendamiento que los reciba, ellos irán al lugar. Y después de algunos años pueden pensar en asentarse comprando un inmueble. Ojalá se pueda consolidar el mercado con estas tres normas, porque nuestro índice de arrendamiento es de apenas 12 por ciento, cuando en la mayoría de ciudades pasa el 20.

Las políticas de arrendamiento deben ir a la par con la habilitación de nuevas zonas urbanas y la implementación de macrolotes. Eso será de utilidad para mejorar la oferta y frenar las invasiones de terrenos.

BANCOS

 ¿Qué papel jugarán los bancos con esta nueva norma? En los casos de alquiler-venta y leasing, donde hay opción de compra, la intervención de la banca es fundamental. Supongamos que ya cuento con mi 10 por ciento de cuota inicial, pero la duda es en qué criterios se basarán los bancos para evaluarme. La ley dice que el cumplimiento puntual de los pagos será prioritario pero no necesariamente se aplicará de esa forma. Recordemos que estos mecanismos están diseñados para el sector informal o independiente y muchos tal vez no puedan demostrar ingresos regulares y es posible que aún teniendo la cuota inicial no accedan a un crédito. Los bancos hasta el momento no se han pronunciado porque prefieren esperar a que la norma sea reglamentada. Pero es necesario saber si van a enfocarse en el comportamiento del arrendatario durante la vigencia de su alquiler o el pago de las cuotas del leasing para otorgar préstamos.

¿Sería un riesgo para los bancos que evalúen al cliente según los pagos de sus cuotas de alquiler? Yo creo que hay que cambiar el estigma de que los independientes no son buenos pagadores. Además, estamos en un país donde la banca ya le prestó a todos los “elegibles” y solo están quedando los independientes,que son el 70% del país. Si esto es así, es necesario medirlos de otra manera. Está demostrado que la gran mayoría cumple pagando sus servicios. Hay que tener cuidado con generar falsas expectativas en la gente. Lo peor que puede pasar es que transcurran los dos o tres años de contrato y el arrendatario no obtenga el crédito. Eso generaría un desincentivo total al arrendamiento en el país y enterrar por completo la iniciativa.

Más en revista Proyecta Ed. 34.

 

Bookmark and Share