Ernesto Aramburú: “Lima tiene un mercado potencial de US$ 2,494 millones para centros comerciales”

Director de A&M Gestión y Desarrollo, Ernesto Aramburú Barúa Director de A&M Gestión y Desarrollo, Ernesto Aramburú Barúa

La desaceleración de la economía peruana no ha impactado en ningún momento los planes de los centros comerciales; así lo afirma el director de la empresa asesora A&M Gestión y Desarrollo, arquitecto Ernesto Aramburú Barúa, quien también informa que se han anunciado proyectos de todo tipo e indica que la diferenciación será la clave del éxito en los próximos años.

Cuál es el panorama actual del sector retail en el país? El avance de los centros comerciales ha sido gigantesco. Tenemos 2.4 millones de metros cuadrados arrendables y hasta el 2016 existe la perspectiva que se sumarán 1.1 millones más, con lo que nos acercaríamos al nivel de países vecinos como Chile y Colombia. Sin embargo, Chile solo tiene la mitad de población que nosotros.

¿Dónde podrían ubicarse estos centros comerciales? Dependiendo de los formatos, se puede hacer un centro comercial para cualquier ciudad de mínimo 20 mil habitantes. Todavía estamos peleando por las principales ciudades como Trujillo que ya tiene cuatro establecimientos, pero hay otras importantes en La Libertad como Santiago de Chuco y Ascope Próximamente los desarrolladores se empezarán a enfocar en ciudades como estas, tal como hacen las tiendas de electrodomésticos que llegan donde generalmente no están las departamentales y abren las puertas a los demás.

¿Cuáles son los formatos retail con los que contamos? La clasificación internacional destaca seis tipos por su tamaño: suprarregional, regional, ‘power center’, vecinal y ‘strip center’. Asimismo, tres más por su estilo: ‘lifestyle’, ‘fashion mall’ y ‘outlet’. Hoy en el país, con el empoderamiento de la clase emergente y la sofisticación de los consumidores, contamos con casi todas las alternativas, salvo el ‘fashion mall’. Sin embargo, con la remodelación del centro comercial Camino Real se completaría este círculo.

¿También se desarrollarían más formatos? Se espera el surgimiento de más formatos de centros comerciales ‘outlet’ (tiendas exclusivas con grandes descuentos) como el Lima Outlet Center, ubicado cerca al aeropuerto. El formato ‘lifestyle’ (estilo de vida), como Larcomar o El Polo, tiene aceptación y será replicado. Ya hay algunos anunciados. Asimismo, los relanzamientos serán comunes de ahora en adelante, como ocurrió con Larcomar y sucederá con Camino Real. Se espera que el propio Molina Plaza se modernice.

¿La desaceleración de la economía ha afectado el desarrollo de los centros comerciales? En cuanto a las ampliaciones es importante señalar que la desaceleración de la economía peruana no ha impactado a nivel general los planes de los centros comerciales. La inversión más significativa será la del Jockey Plaza que invertirá unos 100 millones de dólares este año. Del mismo modo, Megaplaza y Plaza Norte están en constante cambio.

 

Según Ernesto Aramburú, las provincias, a diferencia de Lima, están conformadas por muchas ciudades de menor población en las que se debieran hacer muchos centros comerciales pequeños. En cambio, en la capital, en una ubicación se puede abarcar varios distritos, dando lugar a centros comerciales regionales, es decir, de mucho mayor formato.

POTENCIAL

¿Qué zonas de Lima cuentan con potencial para el desarrollo de centros comerciales? Los mercados más interesantes en cuanto a potencial de ventas en Lima serían los distritos de San Juan de Lurigancho, San Martín de Porres, Ate, Los Olivos, La Victoria, La Molina, entre otros. El por qué se deriva de una investigación de RTZ (Retail Trade Zone), de la cual contamos con un estudio completo de todas las ciudades y distritos del país, donde se analiza la población, la composición socio económica, el gasto de acuerdo a su grupo y las preferencias de consumo por canales, ya sea a través del formato tradicional (mercados y locales menores aislados) o el moderno (centros comerciales). Dentro de las zonas que mencioné, no hay ningún distrito de rango económico alto, salvo La Molina. Pero en este ya se han anunciado cuatro proyectos: Cencosud con uno, Parque Arauco con otro, un Tottus y otro Strip Center. En varios de estos trabajamos como asesores.

ESPACIO

¿Cuáles son las características de los nuevos desarrollos comerciales a erigirse en Lima? Cada vez hay menos espacios y terrenos disponibles para un centro comercial del tipo mall o superiores como son los regionales y súper regionales. Los terrenos, por sus valores, representan cerca del 50 por ciento de las inversiones, lo que está llevando a desarrollos de centros comerciales en altura, pues de esta manera reducen la incidencia del terreno. Claros ejemplos son el Open Plaza de Primavera, el Real Plaza Salaverry, el nuevo Mall del Sur del grupo Wong. Se han anunciado proyectos de todo tipo, en los que la diferenciación será la clave del éxito en los próximos años.

¿Existe aún espacio para crecer? Esta industria en el Perú tiene aún muchos espacios para crecer ya que existe una demanda insatisfecha. Nuestros últimos estudios indican que en Lima hay un mercado residual potencial de 2,494 millones de dólares para centros comerciales; mientras que en provincias es de 13,539 millones. Hay una buena diferencia entre Lima y provincias, pues estas últimas están conformadas por muchas ciudades de menor población en las que se deberían hacer muchos centros comerciales pequeños. En cambio, en Lima, en una ubicación se puede abarcar varios distritos, dando lugar a centros comerciales regionales, es decir, de mucho mayor formato.

¿Quiénes son los grandes jugadores? Ya se han definido cuales son los grandes actores y gestores del desarrollo en centros comerciales y cada uno se ha ido perfilando y definiendo en cuanto a sus características. Se distinguen los que son operadores de centros comerciales y la vez de locales comerciales: Real Plaza, Open Plaza, Aventura, Cencosud, etc; y los que son solo operadores de centros comerciales: Jockey Plaza, Corporación EW, Parque Arauco, etc. Para los primeros la inversión es mucho más alta, pues debe considerar la apertura de sus tiendas principales. Para los segundos el desarrollo está impulsado por su capacidad de convocar nuevos conceptos que le den su puesta en marcha.

 

 

PERSPECTIVA

¿Cuál es la tendencia de estos desarrollos? A nivel de locales se va a ir dando una menor venta por metro cuadrado, dada la mayor competencia y en ese sentido la tendencia es la búsqueda de la mayor eficiencia de cada locatario y velar por su costo de ocupación. Esto llevará a tener locales más pequeños o usar el concepto de “shop in shop”, es decir la agrupación de varios locatarios dentro de un mismo local. De alguna manera esto se puede asemejar a nuestros “polvos” que tienen una especialidad, un limitado número de ítems pero una venta muy alta por metro cuadrado.

¿Cuál podría ser una limitante al crecimiento de los malls? El número de marcas es una limitante al crecimiento puesto que, de acuerdo a nuestros estudios, solo hay 1,000 marcas presentes en los centros comerciales. Esto indica que son muchas las que se repiten y si todos los centros comerciales quieren a las mismas, éstas deben tener una capacidad de crecimiento similar al número de centros comerciales que se desarrollen y eso requiere de muchas capacidades no solo económicas sino además de mucha prudencia.

¿Cómo será el diseño de los próximos centros comerciales? Los costos operacionales son muy importantes en la industria, pues de ellos dependen los gastos comunes que afectan en forma importante los costos de ocupación de cada locatario y, por ello, se deben buscar los mayores ahorros energéticos y la auto sustentación de los proyectos. Los gastos comunes están generalmente entre un 10 y un 20 por ciento del costo de ocupación. Los diseños irán privilegiando los conceptos abiertos, los freestyle, las ambientaciones a nivel de plazas y parques, el uso de expresiones monumentales, pero simples que puedan cambiar con facilidad para variar su look exterior.

¿Qué otros detalles destaca? La iluminación juega un papel preponderante en los nuevos conceptos y la tecnología actual permite hacer escenografías realmente impresionantes, casi no hay límites. Las formas de la nueva arquitectura también están a la búsqueda de la monumentalidad y el uso de formas nuevas generalmente con muchas curvas, oleajes, fluidez de diseños, siempre buscando la diferenciación en este caso convirtiéndose en hitos urbanos. Los materiales modernos permiten toda clase de combinaciones y se van apartando de los conceptos clásicos.

¿Cuál es su perspectiva sobre el desarrollo comercial a futuro? En el Perú existen muchísimas oportunidades para seguir creciendo, pero debemos hacerlo con mucho más cuidado, pues existe competencia y buena. Los ojos de los países vecinos están puestos en nuestro mercado y de alguna forma será refugio de otras economías que crecen menos y donde hay menos oportunidades ahora. Todo lo anterior hace que los análisis de los conceptos, sus capacidades, los estudios de RTZ, los análisis de isócronos y los estudios de mercado sean las herramientas claves para poder predecir acertadamente los desarrollos, sus tamaños, los formatos y el tenant mix de cada uno. Cada proyecto debe ser muy bien analizado y estadísticamente perfecto para poder aspirar a un lugar preponderante en el mercado.

¿Cuánto toma un proyecto comercial en establecerse? Normalmente los centros comerciales llegan a su madurez a los cinco años, siendo los dos primeros los más difíciles, generalmente con una vacancia mayor a la esperada y con la meta de atraer al público muchas veces a costa de canibalizar a otros operadores.

¿El desarrollo de centros comerciales en el país alcanzará al de países vecinos? Para darle algunos parámetros de penetración tenemos los metros cuadrados actuales de áreas arrendables (GLA por su siglás en inglés)y las que se deberían concretar entre 2015 y 2016 (ver cuadro). Como se observa, el Perú va a igualar a Chile y Colombia en muy poco plazo.

Si se divide esta área arrendable entre la población tenemos menor ratio que Chile (15.5 MM de habitantes) y Perú (31 MM) pero superamos en metros cuadrados por habitante a Colombia (48.3 MM). Si con el mismo cuadro sacamos cuantos habitantes hay por metro cuadrado de retail tenemos que Chile es el que más tiene.

¿Cómo van las ventas en los centros comerciales? Entre el 2010 y las que se lograron en el 2014 podemos ver cómo han crecido año a año. El año 2012 fue el de mayor desarrollo y crecimiento y en los últimos dos años ya se han ido estabilizando, producto de la maduración y mayor competencia. De allí que se quiera ir a explorar mercados nuevos con mayores requerimientos y menor competencia. En cuanto a los malls de mayor venta en el Perú están: Jockey Plaza como líder indiscutible, aunque lo sigue muy de cerca Plaza Norte, luego vienen Megaplaza y Plaza San Miguel compitiendo casi en la misma cifra. Minka se ubica en quinto lugar.